Единственную квартиру могут забрать за долги, если было отчуждение другого жилья

Многие уверены: единственную квартиру за долги не заберут никогда. Это убеждение основано на статье 446 ГПК РФ, которая прямо запрещает обращать взыскание на единственное пригодное для проживания жильё должника и его семьи. Логика понятна - государство гарантирует человеку крышу над головой даже в самых сложных финансовых обстоятельствах. Такая защита называется исполнительским иммунитетом.

Однако 25 февраля 2026 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ вынесла определение № 307-ЭС24-21877 по делу № А56-99903/2022, которое многих неприятно удивит. Суд подтвердил: если должник сам создал ситуацию, при которой квартира стала единственным жильём - например, незадолго до банкротства подарил или продал другую недвижимость, - то суд вправе отказать в защите этого иммунитета. Квартира войдёт в конкурсную массу и будет продана в счёт погашения долгов. Разбираем это дело детально и объясняем, на что обратить внимание именно вам.

Что такое исполнительский иммунитет и почему он перестаёт работать

Исполнительский иммунитет - это правовой щит, закреплённый в абзаце 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ. Смысл прост: нельзя забрать у человека единственное жильё, даже если он по уши в долгах. Эта норма работает и в рамках процедуры банкротства физического лица: согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", из конкурсной массы исключается то имущество, на которое взыскание по гражданскому процессуальному законодательству не обращается.

Казалось бы, схема надежная. Но ещё в 2021 году Конституционный суд РФ в постановлении № 15-П расставил важные акценты: суды вправе отказать должнику в защите исполнительского иммунитета, если само приобретение жилья, формально защищённого этим иммунитетом, состоялось со злоупотреблениями. Иными словами, если человек намеренно "сконструировал" ситуацию, при которой нужная ему квартира стала единственной - через дарение, продажу или иное отчуждение другой недвижимости, - суд может применить к нему статью 10 ГК РФ о злоупотреблении правом и лишить его этой защиты.

Верховный суд в определении 2026 года не просто подтвердил этот подход - он применил его в ситуации, которая на первый взгляд выглядела вполне законной. И именно это делает данное дело особенно показательным для всех, кто планирует банкротство или уже находится в этой процедуре.

Ключевой вопрос, который суды теперь задают в каждом подобном деле: не является ли статус "единственного жилья" результатом сознательных действий должника, направленных на вывод имущества из-под взыскания? Если ответ положительный - иммунитет снимается.

Как подарок маме обернулся потерей квартиры

Разберемся в конкретном деле, которое наглядно показывает механику этих рисков. Гражданин Крамарчук унаследовал от отца квартиру в Санкт-Петербурге на проспекте Луначарского. Вместе с квартирой к нему перешли и долги наследодателя перед ООО "Строй-Комплекс СПб" на сумму более 9,1 миллиона рублей, подтверждённые решениями арбитражного суда.

При этом, до открытия наследства, у Крамарчука была своя собственность в виде 1/2 доли в квартире № 96 на Гражданском проспекте в Санкт-Петербурге. Эту долю он подарил своей матери Татьяне Ивановне - 1 марта 2022 года. А уже 2 марта 2022 года право собственности на подаренную долю было зарегистрировано на мать. После этого должник принял наследство за своим отцом, включавшее квартиру на Луначарского и долги умершего.

Получилась следующая картина: на момент открытия наследства (дата смерти наследодателя) квартира на Луначарского единственным жильём должника не являлась - у него ещё была доля в квартира на Гражданском проспекте. Но, сразу после безвозмездной передачи этой доли матери и принятия наследства, квартира на Луначарского автоматически стала единственным пригодным для проживания жилым помещением. Должник зарегистрировался в ней и обратился с заявлением о собственном банкротстве, а далее был признан несостоятельным в апреле 2023 года.

Кредитор - ООО "Строй-Комплекс СПб" - обратился в суд с требованием включить квартиру на Луначарского в конкурсную массу. Суд первой инстанции отказал: договор дарения доли в квартире Гражданского не признан недействительным, квартира на Луначарского является единственным жильём, должник в ней прописан – следовательно иммунитет работает. Суд кассационной инстанции поддержал эту позицию.

Но ранее апелляционный суд и следом Верховный суд встали на сторону кредитора. Логика судебных органов такова: должник, зная о долгах наследодателя (ведь решения суда о взыскании уже существовали и были ему известны), перед самым принятием наследства совершил безвозмездное отчуждение единственного личного актива в пользу заинтересованного лица - матери. Тем самым он искусственно придал унаследованной квартире статус единственного жилья и попытался воспользоваться исполнительским иммунитетом. Такое поведение суд квалифицировал как злоупотребление правом по статье 10 ГК РФ. Наследственная квартира на Луначарского была включена в конкурсную массу.

Что это означает для должника: практические выводы и когда нужна помощь адвоката

История Крамарчука - не единичный случай. Суды всё активнее смотрят на хронологию действий должника: когда возникли долги, когда было отчуждено имущество, насколько близко по времени эти события связаны между собой. Особое внимание уделяется сделкам с заинтересованными лицами - родственниками, супругами, партнёрами по бизнесу.

Если вы планируете процедуру банкротства, важно понимать несколько принципиальных вещей.

Во-первых, "единственность" жилья оценивается судом не формально - по записи в ЕГРН на дату подачи заявления, - а в динамике. Суд смотрит, каким было ваше имущественное положение в течение последних лет и не совершали ли вы действий, направленных на создание этого статуса искусственно.

Во-вторых, безвозмездные сделки с родственниками в преддверии банкротства - это огромный красный флаг. Финансовый управляющий и кредиторы будут оспаривать их в первую очередь. В деле Крамарчука договор дарения формально устоял - суды не признали его недействительным, поскольку долги были не личными, а наследственными. Но сам факт дарения был использован как доказательство злоупотребления при формировании иммунитета.

В-третьих, не стоит рассчитывать, что продать или подарить квартиру, чтобы иметь статус единственного жилья при банкротстве - это рабочая схема. Продажа или дарение второй квартиры перед банкротством с высокой вероятностью будет расценена как попытка вывода активов и создания искусственного иммунитета.

В-четвёртых, если в конкурсную массу всё же включается единственное жильё, это не означает автоматического выселения на улицу. По сложившейся практике суды должны определить пределы разумной потребности должника и членов его семьи в жилье или обеспечить должнику замещающее жильё, однако детали этой процедуры ещё формируются, и на практике всё зависит от конкретного финансового управляющего и кредиторов.

Могут ли отобрать единственную квартиру при банкротстве физического лица - вопрос, который сегодня требует индивидуального анализа вашей ситуации. Нельзя просто ответить "нет" и успокоиться, каждая ситуация индивидуальная. Если вы когда-либо владели другой недвижимостью и отчуждали её, если у вас есть наследственные обязательства, если сделки с имуществом совершались в период накопления долгов - вам необходима консультация адвоката до начала процедуры банкротства.

Взыскание квартиры как единственного жилья - это уже не теория. Верховный суд дал чёткий сигнал: злоупотребление исполнительским иммунитетом будет пресекаться. При этом под "злоупотреблением" понимается не только очевидное мошенничество, но и вполне обыденные действия - дарение доли маме, продажа второй квартиры брату, регистрация в новом жилье незадолго до банкротства.

Забирают ли единственную долю в квартире - ещё один актуальный вопрос. Да, если эта доля оказывается единственным жильём, а путь к этому статусу пролегал через сомнительные сделки - суд может включить её в конкурсную массу.

Единственная доля в квартире при банкротстве защищена тем же иммунитетом, что и целая квартира, но и оспорить его можно по тем же основаниям. Необходимо отметить, что под единственным жильем необходимо понимать не только формально обособленный объект недвижимости, но и используемые совместно объекты, если они в совокупности не превышают пределы разумной потребности должника и членов его семьи в жилье.

Под данную категорию единственного жилья можно отнести несколько комнат в квартире или несколько земельных участком, на одном из которых стоит дом, а на втором размещены коммуникации, необходимые для обеспечения личных нужд должника и членов его семьи.

Хорошая новость состоит в том, что грамотная правовая позиция, выстроенная заранее, способна существенно снизить все эти риски.