Договор социального найма жилого помещения - квартиры

Согласно статье 19 Жилищного кодекса РФ гражданам могут быть предоставлены жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Такие помещения предоставляются гражданам по установленной норме по договору социального найма жилого помещения бесплатно, то есть без оплаты его строительной стоимости.

Юридическим основанием для проживания в квартире в государственном и муниципальном жилищном фонде является заключаемый с гражданином договор социального найма.

По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю во владение и пользование, но без возможности распоряжения таким помещением. Договор социального найма заключается в письменной форме без установления срока его действия.

Нанимателем по договору социального найма может быть только гражданин. Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру.

Наниматель по договору социального найма обладает значительными правами. Так, он может вселить в помещение других граждан в качестве членов своей семьи, обменять жилое помещение, передать жилое помещение или его часть в поднаем, разрешить проживание временных жильцов. Но обязательным условием реализации указанных прав является письменное согласие наймодателя.

Нанимателю предоставляется не только комплекс прав, но и возлагаются определенные обязанности, неисполнение которых влечет установленную законодательством ответственность.

Весь объем прав и обязанностей нанимателя и наймодателя регламентируются в Типовом договоре социального найма и в Правилах пользования жилыми помещениями.

К членам семьи нанимателя жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Иные лица могут быть в исключительных случаях признаны членами семьи, если они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме, под которым понимается имущество, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме. Перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме содержится в статье 36 Жилищного кодекса РФ.

Изменение договора социального найма жилого помещения (квартиры).

В Жилищном кодексе предусматривается два случая изменения договора социального найма: при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью, а также в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи.

• В первом случае нескольких граждан, проживающих в одной квартире, но в разных жилых помещениях (комнатах) по самостоятельным договорам социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения. При этом отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.
• Во втором случае при уже заключенном договоре социального найма может быть принято решение о замене нанимателя другим дееспособным членом семьи, в том числе в случае смерти нанимателя. Или его отказе исполнять свои обязанности.

Существуют и другие основания изменения договора социального найма: выбытие кого-либо из членов семьи нанимателя, вселение других граждан в качестве членов семьи, переустройстве или перепланировке, получении освободившегося в квартире жилого помещения.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения (квартиры)

В соответствии со статьей 83 Жилищного кодекса РФ договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.

Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор, если отпала необходимость в этом жилье. В этом случае договор расторгается с письменного согласия всех членов семьи. При этом требуется согласие не только проживающих, но и временно отсутствующих членов семьи нанимателя

Договор социального найма также может быть расторгнут по инициативе (требованию) наймодателя.
Причем в данном случае его расторжение возможно только в судебном порядке.

По иным основаниям наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма

Однако расторжение договора социального найма возможно не только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, но и в иных случаях: снос дома, в котором находится жилое помещение; переоборудование жилого помещения в нежилое; признание жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.

Расторжение договора социального найма также возможно при приватизации жилого помещения (квартиры), обмене жилого помещения, замене жилого помещения, либо как результат решения суда по спорам нанимателей, связанными с правом пользования.